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    2. “王炸”祭出炒房客被逼入绝境 房价要降了?

      2017-04-17 09:44:00
      dopowork
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      凤凰房产
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      评论| 楼市调控祭出“王炸” 炒房客被逼入绝境 房价真的要降了?


      要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。


      而最近政策又?#34892;?#21464;化,限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日,厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令?#20445;?#23545;“拿房即卖”说“不”。

      年限售斩断楼市流动性


      年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。


      启动限售地区(不完全统计)


      厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

      成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

      福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证?#20013;?/span>

      青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

      广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

      长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

      常州:新购房满2年方可上市交易

      惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

      珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

      东?#31119;?#21319;级限购,满2年才可交易

      扬州:产权未满两年不?#23186;?#26131;

      杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

      海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让


      限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下,楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征:


      以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房


      例如:在京津冀、珠三角、长三角等地区,都出现除了?#34892;?#22478;市调控升级外,周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。


      恢复认房又认贷


      一、二线城市全面恢?#30784;?#35748;房又认贷”的信贷政策,抽走炒房者的资金杠杆,防控金融风险。

      如何理解楼市调控政策的新趋势?对于打击炒房客起到什么作用?楼市未来走向如何?


      解读:


      对于房地产市场来说,这个春天非但不寂静,而是发生了太多的喧嚣。


      先是一线城市和某些二线城市的房价在春节又掀起了一轮涨价潮,紧接着又是各种调控政策纷纷出台,隔三差五就扔出一颗“王炸?#20445;?#21147;图为已经有泡沫化倾向的市场降温。

      调控打出最新组合拳为楼市全面降温


      ?#34892;?#22478;市房地产政策的风向标,3月份以来?#34892;?#22478;市陆续出台的收紧房地产市场的新尝试意味着其他地区会随之跟进,于是可以看到在京津冀、珠三角、长三角等地区,除了出现?#34892;?#22478;市调控升级外,周边的十余个热点城市的限购也在升级。这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金?#20445;?#22312;其他市场上兴风作浪。


      在一系列调控政策中,提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著,这种下调买房杠杆的措施,兼顾了?#25307;?#32773;和低收入者的居住需求,是真正实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这一属性的客观要求。此外,随着货币供给增速的大趋势出现变化,一?#36924;?#36973;诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。


      限购加上限售的政策可以让?#34892;?#22478;市和热点城市的住房回归居住本?#30465;?#20294;值得注意的是,目前全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌经购买”考验的同时,一些三?#21335;?#22478;市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。


      住建部界定房地产库存消化周期与土地供应关系


      因地制宜、因城施策的调控政策在这种情况下显得尤其重要,而?#39029;?#20102;在需求方面做文章外,在供给侧的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在这方面有所突破,即住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地,而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。这方面政策的意义在于,在合理的国土开发规划之下,形成有弹性的可?#20013;?#20379;给,来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。


      在房地产市场上,并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷,让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药?#34987;购?#20805;足,以及本轮调控的决心也很大,这能对炒房者起到?#34892;?#30340;震慑。各方都在期待但地产市场在度过一个不寂静的春天后,会有一个宁静的夏天。


      经济观察报:限售比房地产税厉害


      从3月底至今,全国各地掀起了新一轮调控热潮。截至4月14日,共有16个省市县镇在调控政策里要求限购又限售。不得不承认,中国的房地产调控政策储备比土地储备有底气得多。


      限购政策已经存在8年,人们并不陌生,也早已放弃争论它存在的合理性。但从今年各地的政策看,单单限购已经不足以稳定房地产形势了,还加上了限售。


      所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证?#20013;?/span>


      以往历次调控的主要政策,不论限购限贷还是调整税费,?#38469;?#38024;对交易?#26041;凇?#38500;了试点房产税的上海和重庆外,对房地产持有?#26041;?#30340;调控几乎没有。


      一直以来,房地产税都被认为是?#31181;?#25237;机、稳定市场的重要措施,但由于2014年中国官方明确提出,房地产税由试点转至立法先行,这一针对持有?#26041;?#30340;政策便暂时退出了调控舞台。


      不过,现在在持有?#26041;?#20570;文章的限售政策出现了。


      和房地产税相比,它的?#20013;?#24615;不强,限售仅两三年最多不超过5年,并?#19968;?#20250;随房地产形势变化产生变数,但在政策存续期,它打击短期炒房客的效果比房地产税明显。尤其是与限购政策结合,短线交易的空间消失,成交量价自然会回归理性。


      目前,实行限购又限售的城市,按出台政策的时间?#25215;?#30475;有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定?#34892;?#27700;区、保定白沟新城管理委?#34987;帷?#38271;乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。


      这些限售的地区,大多位于京津冀、长三角和珠三角,成交旺盛,且以新房市场为主,二手房交易远不如一线城市比重大、活跃度高。因此,限售对二手房市场的影响有限,也就不容易对整个城市的供应量产生大的影响。


      这其中有一个例外。?#26412;?#38142;家称,自4月8日起,对在链家成交未满12月再次出售的房源,不予接受委?#23567;?/span>


      这非常有趣,?#26412;?#24182;未执行限售,上述内容?#20204;?#31216;为“链家版限售措施?#20445;?#23613;管链?#20063;?#25509;受委托,还有其他中介,但是要知道,2016年?#26412;?#26032;房和二手房成交比例大约为1:2,而链家大约占据了?#26412;?#20108;手房市场的半壁江山,有着举足轻重的市场地位。甚至可以说,链家这一公告影响的房产的数量,超过了很多限售的地县级市。





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